פעמים רבות באים אלי בעלי נכסים לאחר שהתגלע סכסוך בינם ובין השוכרים, ולאחר קבלת העתק הסכם השכירות החתום מתברר לי כי בעל הנכס החתים את השוכר על הסכם שכירות סטנדרטי ואחיד אשר נערך על ידו באופן עצמאי, ללא התייעצות מוקדמת עם עורך דין הבקיא בתחום זה.
חשוב להבין – הסכם שכירות הינו הסכם המותאם לכל עסקה באופן אישי. במקרה של סכסוך – באם לא קיים התנאי או ההתחייבות המתאימה, הרי שבעל הנכס נותר ללא מענה וללא כל אפשרות להפרע מחובותיו או נזקיו של השוכר.
טיפים לתנאים עיקריים אשר צריך להכלל בהסכם השכירות:
• בטחונות – חשוב לקבל בטחונות למקרה של הפרת הסכם, לדוגמא:
ערבים (שטר חוב / כתב ערבות): בידקו היטב את הפרטים המופעים בתעודת הזהות וקבלו צילום 3 תלושי שכר אחרונים (על מנת לוודא שאכן הערבים הינם “ערבים טובים”).
ערבות בנקאית: ערבות בנקאית משמשת כמעין שיק פיקדון פתוח ובר פירעון שהמשכיר יכול לממש אל מול הבנק.
במקרה בו השוכר הפר את חוזה השכירות, בכך שלא שילם שכר דירה או גרם נזק לרכוש, יש למשכיר הזכות לגשת עם מסמך הערבות הבנקאית לבנק ולדרוש את סכום הכסף הנקוב בו. מרגע שקיבל הבנק דרישה זו, הוא מחויב להעביר למוטב את הסכום במלואו, בלי שיצטרך לבקש ממנו לנמק או להוכיח את דרישתו, וללא צורך לקבל אישור לתשלום מבית המשפט או מלשכת הוצאה לפועל.
• סנקציה במקרה של איחור בפינוי או הפרת ההסכם.
• אחריות המשכיר והשוכר – אינסטלציה / מערכות החשמל / דוד שמש / מזגנים / תכולה. על מנת להמנע ממחלוקות חשוב לציין באופן ברור מה האחריות של כל צד להסכם.
• שינויים במבנה של המושכר – באם ניתנה לשוכר האפשרות לבצע שינויים במושכר, יש לפרט זאת בתנאי ההסכם (שבירת קירות, שינוי אינסטלציה, חור בשיש המטבח וכיוצב’).
