טעויות יקרות בעסקאות נדל״ן – ומה חשוב לדעת לפני שמתחייבים
מהו זיכרון דברים ולמה הוא מסוכן?
“זיכרון דברים” הוא מסמך שבו הצדדים רושמים את עיקרי העסקה – מחיר, מועדי תשלום ותאריך מסירת הדירה.
למרות שהוא נראה כמו “טיוטה לא מחייבת”, קיימים מקרים בהם בתי המשפט רואים בו הסכם מחייב לכל דבר אם יש בו את יסודות העסקה (נכס, מחיר, ולוחות זמנים).
המשמעות: חתמתם – ייתכן שכבר התחייבתם משפטית, גם בלי חוזה סופי !!
למה אסור לחתום בלי עורך דין?
⚖️ 1. כי זיכרון דברים מחייב משפטית – חתימה פזיזה עלולה להיחשב כהסכמה מלאה לעסקה. אם אחד הצדדים מתחרט – השני רשאי לתבוע פיצוי על הפרת חוזה, לעיתים בעשרות אלפי שקלים. בתי המשפט פסקו שוב ושוב כי זיכרון דברים עומד בתוקפו גם אם “לא התכוונו עדיין לחוזה”.
🏦 2. כי ייתכן שיש משכנתא או עיקול על הנכס – לפני כל חתימה חובה לבדוק אם הנכס משועבד לבנק או שיש עליו עיקול. עורך הדין שלך יוודא מה יתרת החוב, לאיזה בנק, ואיך המוכר מתכוון לסלק אותה.
🧱 3. כי לא נבדק המצב ההנדסי והתכנוני. לפני חתימה יש לבצע בדיקה תכנונית: האם קיימות חריגות בנייה? צווי הריסה? תוספות לא חוקיות? דירה שנראית מושלמת יכולה להסתיר חריגות שמונעות רישום, קבלת משכנתא או שיפוץ עתידי.
🧾 4. כי מועדי התשלום והחזקה לא הוגדרו כראוי וללא הבנה של המשמעות והסיכונים הקיימים.
📄 5. כי לא נבדקה הבעלות האמיתית – יש לוודא שהמוכר הוא אכן הבעלים הרשום בטאבו, שאין יורשים נוספים או ייפוי כוח ישן.
💰 6. כי התחייבות מוקדמת עלולה לגרור פיצוי כספי – אם העסקה לא תצא לפועל, הצד השני רשאי לדרוש פיצוי מוסכם (כפי שיצויין בזכרון הדברים). כך ניתן לאבד עשרות אלפי שקלים רק בגלל חתימה שנעשתה מהר מדי וללא כל בדיקה משפטית מקדימה.
מה כן לעשות במקום ?
לסכם בע”פ את הרצון לקדם עסקה, ולומר במפורש שהחתימה תתבצע רק לאחר בדיקה משפטית.
כמו כן, יש לפנות לעורך דין, המתמחה בתחום המקרקעין, כבר בשלב המשא ומתן, לשם ביצוע הבדיקות הנדרשות.
לסיכום
עסקת רכישת דירה היא אחת ההחלטות החשובות בחיים.
חתימה על זיכרון דברים לפני בדיקה משפטית היא סיכון ממשי – כלכלית, משפטית ואישית.
בדיקה משפטית מקדימה, יכולה למנוע סכסוכים והוצאות מיותרות.
לימור עוזרי – משרד עורכי דין וגישור מתמחה בתחום המקרקעין, ומלווה פרטיים ועסקים, החל ממועד המו”מ ועד מועד קבלת ההחזקה בנכס. בין שירותי המשרד: נכסים פרטיים, נכסים מסחריים, הסכם מכר קבלן, הסכם מכר יד 2, הסכם שכירות וכיוצ”ב.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
בכל שאלה נוספת – מוזמנים לשלוח הודעה או להשאיר את הפרטים ונצור עמכם קשר בהקדם.
| 050-2377155 | 03-6873770 | limor@ozery-law.co.il
