דמי תיווך במקרקעין-מה מותר ומה אסור לפי החוק | לימור עוזרי, עורכת דין

קטגוריה: נדל"ן

דמי תיווך במקרקעין – מה אומר החוק?

(כולל הסבר על בלעדיות, חובת תום לב, והאיסור על מתווכים לערוך מסמכים משפטיים)

⚖️ מבוא

דמי תיווך הם אחת הסוגיות הנפוצות ביותר בעסקאות נדל״ן.

מי זכאי לקבלם, באילו תנאים, ומתי בכלל הם לא מגיעים?

חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו–1996, מסדיר את הכללים-והוא כולל שורה של סעיפים שכל לקוח, מתווך ועורך דין צריכים להכיר.

🧾 סעיף 5-רישיון תיווך

סעיף 5 לחוק המתווכים קובע כי “לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין אלא אם יש בידו רישיון תקף לכך”.

מתווך ללא רישיון לא זכאי לשכר תיווך-גם אם בפועל היה הגורם שהביא לעסקה.

זו אחת הטעויות הנפוצות: אנשים חושבים ש”הוא הביא את העסקה, אז מגיע לו” – אבל בלי רישיון תקף, אין זכות משפטית לתשלום.

🤝 סעיף 8 -חובת אמון, הגינות ותום לב

לפי סעיף 8 לחוק, המתווך חייב לפעול כלפי לקוחותיו בנאמנות, בהגינות ובזהירות, ובדרך של תום לב.

המשמעות:

• על המתווך למסור ללקוח את כל המידע המהותי הידוע לו על הנכס.

• עליו להימנע מהטעיות, ממצגים שגויים ומניגוד עניינים.

• אם הוא מייצג שני צדדים-עליו לגלות זאת בכתב לשני הצדדים.

הפרת סעיף זה יכולה לשלול מהמתווך את הזכות לדמי תיווך גם אם עמד בכל התנאים האחרים.

🖋️ סעיף 9-חובה להזמנה בכתב

על פי סעיף 9, מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם נחתמה הזמנה בכתב הכוללת:

1. שמות ופרטי הצדדים.

2. תיאור הנכס.

3. סוג העסקה (מכירה/השכרה).

4. שיעור דמי התיווך.

5. חתימות הלקוח והמתווך.

ללא הזמנה חתומה הרי, שגם אם העסקה נחתמה, המתווך לא זכאי לתשלום!

🧭 סעיף 10- הסכם בלעדיות ותקופתו

סעיף 10 לחוק מתיר למתווך וללקוח להסכים בכתב על בלעדיות.

לפי תקנה 3 לתקנות המתווכים (פעולות שיווק לצורך בלעדיות), תשס”ה-2004:

תקופת הבלעדיות המרבית בנכס מגורים היא 3 חודשים, אלא אם הוסכם אחרת בכתב מפורש.

ניתן להאריך את התקופה אך ורק בהסכמה חדשה בכתב.

בנוסף, המתווך חייב לבצע בפועל פעולות שיווק אמיתיות (כגון פרסום, שלטים, לוחות דיגיטליים, פתוחים, וכד’).

אם הוא לא ביצע פעולות אלה-הבלעדיות בטלה, והוא לא זכאי לדמי תיווך, גם אם העסקה בוצעה בתקופה זו.

📚 סעיף 12-איסור על מתווך לערוך מסמכים משפטיים

זהו אחד הסעיפים החשובים ביותר. סעיף 12 לחוק המתווכים קובע במפורש כי:

“מתווך לא יסייע בייעוץ משפטי, לא יערוך מסמך שיש בו כדי להקנות או לשנות זכויות במקרקעין, ולא ייצג צד כלשהו בעסקה בפני רשות, למעט מילוי טפסים הנדרשים לשם רישום העסקה.”

המשמעות ברורה:

🔸 מתווך אינו מוסמך לערוך חוזי מכר, שכירות או ייפוי כוח.

🔸 כל מסמך שמקנה או משנה זכויות במקרקעין חייב להיערך על־ידי עורך דין בלבד.

🔸 לקוחות חייבים להיזהר ממצבים שבהם מתווך “עוזר למלא טופס הסכם”-זהו למעשה ייעוץ משפטי אסור.

תמיד יש להיוועץ בעורך דין מוסמך לפני חתימה על מסמכים הקשורים לעסקה.

הסתמכות על “נוסח של מתווך” עלולה לגרור נזק כספי כבד וחוסר תוקף משפטי.

✅ צ’ק ליסט ללקוח לפני חתימה עם מתווך

• בדקו שלמתווך יש רישיון בתוקף.

• חתמו על הזמנה בכתב עם פרטי העסקה.

• אם מדובר בבלעדיות-ודאו שהיא לתקופה מוגבלת וכוללת פירוט פעולות שיווק.

• דרשו גילוי נאות לגבי ייצוג שני צדדים.

• אל תתנו למתווך לערוך חוזה או טופס משפטי -לעו”ד מוסמך בלבד.

⚖️ סיכום אחרון

חוק המתווכים אינו רק מדריך טכני-הוא נועד להגן על הציבור.

שלושת התנאים (רישיון, כתב, גורם יעיל), בצירוף חובת תום הלב והאיסור על ייעוץ משפטי, מבטיחים שעסקאות נדל״ן יתבצעו בשקיפות, באחריות ובחוקיות.

הפרת סעיף אחד-עלולה להפוך עסקה של מיליוני שקלים למחלוקת יקרה.

לימור עוזרי-משרד עורכי דין וגישור מתמחה בתחום המקרקעין, ומלווה פרטיים ועסקים, החל ממועד המו”מ ועד מועד קבלת ההחזקה בנכס. בין שירותי המשרד: נכסים פרטיים, נכסים מסחריים, הסכם מכר קבלן, הסכם מכר יד 2, הסכם שכירות וכיוצ”ב.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.