רכישת דירה היא לרוב העסקה המשמעותית והגדולה ביותר שכל אדם עושה במהלך חייו.
רכישת דירה יכולה להיות רכישה של דירה יד 2 או רכישת דירה חדשה מקבלן. רכישת דירה מקבלן הינה בדיוק כמו רכישת דירה יד שנייה – הרכישה צריכה להעשות תוך בדיקות תכנוניות, משפטיות ובמסגרת התקציב שנקבע.
קיים הבדל גדול בין רכישת דירה חדשה מקבלן לבין דירת יד-שנייה. ברכישת דירת יד 2 אתם רוכשים נכס קיים ורואים פיסית את הדירה ואת הסביבה ויודעים מהו הנכס. כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, לרוב הנכס “על הנייר” ונמצא בשלבים המקדמיים. אומנם, מקבלים נכס חדש שניתן להתאים לרצונכם ויש בכך ריגוש ויצירה (מטבח חדש, חדרי אמבטיה מותאמים, שינויים בחדרים ועוד), אך מנגד יש סיכון ברכישת נכס “על הנייר”.
לאור האמור, ערכנו לכם “10 דיברות” שהם הכללים החשובים שיש לדעת רגע לפני חתימת הסכם לרכישת דירה חדשה מהקבלן.
כלל 1 – בדיקת סביבת המגורים ומיקום הדירה
חשוב לבדוק האם מתוכננת בנייה באזור, האם מתוכנן כביש, או אולי מרכז מסחרי. כדי לברר את הפרטים הללו יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה המצויה בכל רשות מקומית ולבדוק את התוכניות הקיימות לאזור ובייחוד את התוכניות העתידות. בעת בחירת הדירה חשוב לבדוק את מיקום הדירה בבניין, את כיווני האוויר, את גודלה ואת התכנון הפנימי והחיצוני.
כלל 2 – בדיקת היזם
היזם הוא האחראי בפרוייקט על התכנון, ההיתרים, הקבלנים, הליווי הבנקאי וכמובן על מכירת ושיווק הדירות בפרוייקט. חשוב לבדוק את הניסיון של היזם, אופן ביצוע הפרוייקטים שביצעו על ידו, רמת הגימור, עמידה בלוחות הזמנים והמוניטין.
מרבית מוכרי הדירות אינם קבלנים, ואינם רשומים בפנקס הקבלנים, ועל כן ודאו שהיזם מבצע את הבנייה אך ורק באמצעות קבלנים רשומים.
כלל 3 – בדיקת הקבלן
יש לוודא שהדירה נבנית אך ורק בידי קבלן רשום בפנקס הקבלנים. בקשו מהיזם/קבלן להציג בפניכם בתחילת המשא ומתן רישיון קבלן לשנה השוטפת לביצוע העבודה. ודאו שהרישיון בתוקף. ברישיון מצוין סיווגו המקצועי של הקבלן, הקובע באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק, וסיווגו הכספי, הקובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות.
כלל 4 – בעלות על הקרקע
יש לוודא שהקרקע שעליה נבנה הבניין היא קרקע בבעלות הקבלן או שהוא בעל זכות חכירה לזמן ממושך וכי אין על הקרקע שעבודים ו/או עיקולים וכיוצ”ב.
בידקו את מסמכי הבעלות של היזם ו/או הקבלן (באמצעות פרטי גוש-חלקה בלשכת רישום המקרקעין ו/או במינהל מקרקעי ישראל).
באם הקרקע היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, בידקו האם הסכם החכירה תקף והאם הקרקע עברה היוון. אם לא נעשה היוון, ייתכן ותדרשו בשלב מאוחר יותר לשלם דמי היוון, דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה, העלולים להגיע לסכומים גבוהים.
כלל 5 – היתר בנייה כדין
אסור לקבלן להתחיל לבצע בנייה על הקרקע ללא היתר בנייה כדין. בידקו כי בידי המוכר היתר בנייה שהוציאה הרשות המקומית, ובו פרטי העסקה התואמים את העסקה של הדירה הנרכשת.
באם רכשתם את הדירה בטרם התקבל היתר בנייה, הרי שבמקרה זה יחול תנאי מתלה להסכם, לפיו הסכם המכר מותנה בקבלת היתר הבנייה. במקרה זה, חשוב לבדוק את המועד בו היזם/הקבלן מתחייב כי יתקבל היתר הבנייה, ולוודא כי לכם זכות ביטול של הסכם המכר באם לא יתקבל היתר הבנייה במועד הקבוע.
כלל 6 – ליווי בנקאי
קיימת עדיפות לפרוייקטים שיש להם ליווי בנקאי. בפרויקטים מסוג זה, מתנהל חשבון בנק ייעודי, ממנו משולמים הכספים רק לצורך הבנייה. תשלומי התמורה מבוצעים באמצעות שוברי תשלום לטובת חשבון ייעודי של הפרוייקט בלבד, ובכך יזכה את הקונה בקבלת ערבות בנקאית.
מטרת הליווי בנקאי הינה הבטחה והשבת כספי הרוכש, במקרה בו הקבלן אינו יכול לבצע מסירה של הנכס בהתאם להסכם המכר, וזאת מחמת עיקול, צו פירוק, צו הקפאת הליכים, צו כינוס נכסים וכיוצ”ב.
חשוב לדעת, כי עלות הנפקת הערבות הבנקאית חלה על היזם.
כלל 7 – התמורה
מחיר הדירה המצויין בהסכם, חייב להיות סופי ולכלול גם את כל התשלומים הנלווים למחיר הדירה (לדוג’ – מע”מ, היטלים וכיוצ”ב). משכך ועל מנת להמנע מ”הפתעות”, מומלץ לבדוק את הסעיפים הקטנים, ולדוגמא: ביצוע שינויים בנכס, חיבור לתשתיות (חשמל, מים, גז), הוצאות פיתוח, הרכוש המשותף וכיוצ”ב.
במרבית הפעמים, מחיר הדירה אינו כולל שינויים ותוספות. על כן, חשוב לקבל מבעוד מועד הסכמות ומידע לענין גובה עלות השינויים והתוספות בדירה וגובה הזיכוי המובטח.
במידה וחלק מהתמורה משולמת באמצעות משכנתא, מומלץ לפנות מבעוד מועד לקבלת “אישור עקרוני” מבנק למשכנתאות ולקבל מספר הצעות לפני קבלת החלטה בעניין.
בידקו את מס הרכישה שעליכם לשלם בגין רכישת הדירה.
כלל 8 – מפרט טכני
בדקו את מיקום הדירה, כיווני האוויר, גודל החדרים, סוג הריצוף והגימור, המטבח, מחסן, גינה וכיוצ”ב.
ודאו כי מיקום החניה הינו במיקום ובגודל כפי שסוכם עמכם (חניה מקורה/חניה לא מקורה/קומת החניה/מספר הבנין/חניה כפולה וכו’).
המועד הנכון ביותר לנהל מו”מ לענין עריכת שינויים במפרט הטכני, הינו בטרם החתימה על הסכם המכר. ערכו רשימה מפורטת וברורה של כל השינויים העתידיים שתרצו לבצע בנכס, בצירוף עלות השינויים וגובה הקיזוז של הזיכויים וכך תוכלו לקבל לקבל תמונת מצב ברורה לגבי העלות הכוללת של רכישת הדירה.
כלל 9 – איחור במסירה
ודאו שבחוזה המכר יש תאריך ברור למועד מסירת הדירה. עליכם לדעת כי סעיף בחוזה המאפשר איחור של למעלה מחודשיים במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת הוא סעיף מקפח. שימו לב אם בחוזה יש סעיפים המאפשרים למוכר למסור את הדירה באיחור של כמה חודשים, מסיבות שאינן תלויות בקבלן.
בתיקון מספר 5 לחוק המכר דירות, נקבע בסעיף 5א כי במקרים בהם הקבלן לא העמיד את הדירה לרשות הרוכשים, לאחר שחלפו 60 ימים ממועד המסירה שנקבע בחוזה, זכאים הרוכשים לקבל פיצוי ללא הוכחת נזק, עבור כל חודש או חלק ממנו, עד להעמדת הדירה לרשותם.
גובה הפיצוי הקבוע בחוק, הינו תשלום פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה, כשהם מוכפלים ב- 1.5, וזאת עבור 8 (שמונת) החודשים הראשונים לאיחור במסירה. עבור התקופה שתחילתה 9 (תשעה) החודשים לאחר מועד המסירה, זכאים הרוכשים לפיצוי כספי השווה לדמי שכירות של דירה דומה, מוכפלים ב- 1.25.
כלל 10 – קבלת דירה (בדק בית)
עמדו על כך שמסירת הדירה תיעשה בצורה מסודרת, לאחר מתן הודעה בזמן סביר מראש. הימנעו מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה משמשת הוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם, ובהתאם למפרט.
מומלץ לפנות בטרם קבלת הדירה לחברה המתמחה בעריכת “בדק בית”, וזאת על מנת לאתר ליקויי בנייה ,פגמים ונזקים, בעיות גלויות באיטום וחדירת מים וכיוצ”ב. החברה תבדוק את התאמת הנכס למפרט, למידות הנכס בתשריט ולשינויים.
דאגו לערוך פרוטוקול מסירה ברור ומפורט אשר יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה (אם נמצאו) וכן כיצד ומתי יתוקנו.
נהוג כי בתום שנת מגורים ראשונה המוכר מטפל בכל הליקויים למעט ליקויים שיש להסדירם בדחיפות. עם זאת, המוכר אחראי לליקויים עוד מס’ שנים נוספות.
זוהי רשימה כללית של הדברים העיקריים שיש לבדוק ולוודא בטרם רוכשים דירה חדשה מקבלן.
כאשר תקבלו לידיכם את הסכם המכר והנספחים הנילווים, תבינו כי חשוב להתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום, אשר ילווה אתכם בתהליך חתימת ההסכם. עם זאת, הקפידו לקרוא באופן עצמאי את תנאי ההסכם, לרבות: נספח התמורה והמפרט הטכני של הדירה.
לימור עוזרי – משרד עורכי דין וגישור מתמחה בתחום המקרקעין, ומלווה פרטיים ועסקים, החל ממועד המו”מ ועד מועד קבלת ההחזקה בנכס. בין שירותי המשרד: נכסים פרטיים, נכסים מסחריים, הסכם מכר קבלן, הסכם מכר יד 2, הסכם שכירות וכיוצ”ב.
מוזמנים לשלוח הודעה או להשאיר את הפרטים ונצור עמכם קשר בהקדם.
| 050-2377155 | 03-6873770 | limor@ozery-law.co.il
