עסקה לרכישת דירה נמנית על העסקאות החשובות והיקרות שאדם מן השורה מבצע במהלך חייו, ומשכך יש חשיבות רבה לתנאי הסכם המכר הנחתם מול הרוכש. כאשר המדובר ב”דירת קבלן” אנשים רבים בוחרים לוותר על ליווי וייצוג משפטי, וזאת על אף שבמרבית הפעמים קיימת חשיבות רבה בבדיקה של הסכם המכר, הבנת תוכנו ועריכת שינויים מתאימים.
מאחר ולרוב הסכם המכר מול הקבלן נחתם עוד בטרם נבנתה הדירה, הרי שהרוכשים מוצאים מוצאים את עצמם תלויים בקבלן, אשר פעמים רבות מאחר במועד מסירת הדירה בחודשים רבים ואף לעתים באיחור במסירה של שנה ומעלה, ומשכך נגרם לרוכשים נזק כספי רב, הוצאות לא מתוכננות ועגמת נפש רבה.
בדרך כלל, הסיבות לאיחור במסירת הדירה תהיינה רבות ומגוונות והן יתרחשו בד בבד עם ניסיונות מצד החברה להצדיק את משך העיכוב ולנסות לבטל או לצמצם את הפיצוי החוזי שיש לשלם לרוכש בהתאם לחוק.
מהו המועד למסירת החזקה בדירה?
מסירת הדירה לידי הקונה צריכה להיעשות כשהדירה ראויה מגורים ולאחר שניתן לדירה טופס 4. אשר על כן, עד אשר לא התקיימו תנאים אלו לא יהיה ניתן למסור את הדירה לידי הקונה.
חשוב לוודא, כי בהסכם המכר יש מועד ברור למסירת החזקה של הדירה. המועד למסירת הדירה הוגדר על ידי בתי המשפט כאחד הפרטים החשובים ויסודיים שניתן למצוא בהסכם המכר, וכנושא בעל חשיבות ייחודית ומהותית מבחינת הרוכש.
מה חוק המכר (דירות) קובע במקרה של איחור במסירת הדירה?
בתיקון מספר 5 לחוק המכר דירות, נקבע בסעיף 5א, כי במקרים בהם הקבלן לא העמיד את הדירה לרשות הרוכשים, לאחר שחלפו 60 ימים ממועד המסירה שנקבע בחוזה, זכאים הרוכשים לקבל פיצוי ללא הוכחת נזק, עבור כל חודש או חלק ממנו, עד להעמדת הדירה לרשותם.
עליכם לדעת כי סעיף בחוזה המאפשר איחור של למעלה מחודשיים במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת הוא סעיף מקפח. שימו לב אם בחוזה יש סעיפים המאפשרים למוכר למסור את הדירה באיחור של כמה חודשים, מסיבות שאינן תלויות בקבלן.
מהו גובה הפיצוי שניתן לקבלן מקבלן במקרה של איחור?
גובה הפיצוי הקבוע בחוק, הינו תשלום פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה, כשהם מוכפלים ב- 1.5, וזאת עבור 8 (שמונת) החודשים הראשונים לאיחור במסירה. עבור התקופה שתחילתה 9 (תשעה) החודשים לאחר מועד המסירה, זכאים הרוכשים לפיצוי כספי השווה לדמי שכירות של דירה דומה, מוכפלים ב- 1.25.
מתי על קבלן לשלם פיצוי לרוכשים ?
על הקבלן לשלם לרוכשים את הפיצוי עבור האיחור במסירת דירה, בסיומו של כל חודש עבור אותו חודש. הקבלן פטור מתשלום הפיצוי במקרים של איחור של עד 60 יום, אך במידה והקבלן איחר מעבר לכך, יהא עליו לשלם גם עבור תקופה זו. לדוגמה, במידה והקבלן איחר במסירת הדירה ב- 6 חודשים, יהיה עליו לשלם פיצוי עבור כל אחד מחודשים אלה, כולל 60 הימים הראשונים, עבורם יידרש לשלם לרוכשים את הפיצוי מיד בסיומם.
האם הקבלן רשאי לשלם פחות?
סעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות) קובע, כי במקרה של פיצוי כספי בגין איחור במסירת הדירה, הקבלן לא יהיה רשאי לשלם פחות מהקבוע בחוק המכר (דירות), וזאת אף במקרה בו הוסכם בין הקבלן לרוכשים על סכום פיצוי נמוך יותר בהסכם.
מובהר, כי הקבלן והרוכשים רשאים להסכים להחליף את הפיצוי בגין האיחור בהטבה אחרת (חניה, מחסן, תוספות בדירה וכיוצ”ב), ובלבד ושווי ההטבה לא יפחת מסכום הפיצוי הקבוע בחוק.
איחור במסירת הדירה עקב שינויים בדירה מצד הרוכש-האם מועד המסירה נדחה אוטומטית?
לא. פעמים רבות הרוכשים מבקשים לבצע שינויים בדירה, לאחר שנחתם הסכם המכר. ביצוע שינויים בדירה, לא מהווה זכות אוטומטית לדחיית מועד המסירה. על הקבלן לקבוע מועד מסירה חדש וסביר לתקופה הנוספת בה יתבצעו השינויים, כך שתקופה זו לא תהווה איחור במסירה.
האם על הקבלן לפצות גם במקרים של כוח עליון?
חוק המכר (דירות) קובע, כי הקבלן יהיה פטור מלפצות על איחור במסירה, במקרה שהאיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהם אינו מוטל עליו, כאשר יש להעלות הסכמות אלה, בין הקבלן ובין הרוכשים, בהסכם המכר.
החוק אינו מגדיר במפורש מהן הנסיבות המהוות כח עליון (לדוג- מזג אוויר, מצב ביטחוני, שביתות וכו’), ועל כן פעמים רבות סעיפי כח העליון בהסכמי המכר מנוסחים באופן הרחב ביותר, על מנת להפחית את הסיכון בתשלום הפיצוי הכספי לרוכשים.
בכל מקרה, על הקבלן להוכיח כי האיחור במועד מסירת הדירה, אכן נובע מ”כוח עליון”.
הגשת תביעה בגין איחור במסירת החזקה
במקרה של איחור במסירה, יש לפנות לקבלן בבקשה לקבלת פיצוי כספי. במידה והקבלן מסרב לעשות כן, הרי שיש לפנות לבית המשפט בהגשה של תביעה כספית.
מאמר זה הינו מאמר כללי ותמציתי של הדברים העיקריים שיש לדעת כאשר קיים איחור במסירת החזקה בדירה שנרכשה מקבלן.
כאשר תקבלו לידיכם את הסכם המכר והנספחים הנילווים, חשוב להתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום, אשר ילווה אתכם בתהליך רכישת הדירה וחתימת ההסכם. עם זאת, הקפידו לקרוא באופן עצמאי את תנאי ההסכם, לרבות: נספח התמורה והמפרט הטכני של הדירה. כללים חשובים נוספים לעניין הסכם מכר מול קבלן, תוכלו לקרוא במאמר בלינק המצורף.
לימור עוזרי – משרד עורכי דין וגישור מתמחה בתחום המקרקעין, ומלווה פרטיים ועסקים, החל ממועד המו”מ ועד מועד קבלת ההחזקה בנכס. בין שירותי המשרד: נכסים פרטיים, נכסים מסחריים, הסכם מכר קבלן, הסכם מכר יד 2, הסכם שכירות וכיוצ”ב.
מוזמנים לשלוח הודעה או להשאיר את הפרטים ונצור עמכם קשר בהקדם.
| 050-2377155 | 03-6873770 | limor@ozery-law.co.il
