במאמר זה נציין 5 דרכים לקבלת פטור ממס שבח, כאשר מבצעים מכירה של דירה שנייה.
מאחר והפטור של מכירת דירה אחת ל- 4 שנים בפטור מלא ממס שבח התבטל, הרי שיש לבצע בדיקת מס שבח מקדמית, בכל מכירה של דירה המהווה דירה שנייה ומעלה.
סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, מקנה פטור ממס על מכירת “דירת מגורים יחידה” גם אם לא חלפו 4 שנים מיום שהמוכר מכר דירה קודמת, ובלבד והמוכר לא מכר במשך 18 החודשים שקדמו למכירה דירת מגורים בפטור ממס לפי סעיף זה, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא היו לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.
האם ניתן לקבל פטור ממס שבח כאשר בבעלות המוכר 2 דירות ו/או חלק בדירה נוספת ?
כן. קיימים בחוק 5 מקרים בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח, כאשר קיים נכס נוסף ו/או חלק בנכס.
מקרה 1 – דירת ירושה
המוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח כאשר בבעלותו דירה נוספת שקיבל בירושה, וזאת בכפוף לכך שדירת הירושה הינה דירת מגורים מזכה (דירת מגורים ששמשה את המנוח/ה למגורים), העומדת בתנאים שלהלן במצטבר:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד. לענין תנאי זה, ניתן לבצע תכנון מס מקדים אשר יאפשר פטור ממס שבח ליורשיו של המוריש בעל זכויות ב- 2 נכסים או יותר במהלך חייו, ולבצע העברה ללא תמורה של חלק מהנכסים לילדיו או לבן/בת הזוג ולהיוותר עם נכס אחד בלבד, אותו יוכלו היורשים למכור בפטור ממס שבח.
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
כמו כן, המוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירת הדירה שהתקבלה בירושה, וזאת בכפוף להתקיימות 3 התנאים הנ”ל במצטבר, אף אם דירה הירושה איננה הדירה היחידה של המוכר, ובבעלותו דירות נוספות.
מקרה 2 – דירה חליפית
סעיף 49ג(1) לחוק קובע, כי יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר, גם אם יש למוכר, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים, שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
החוק קובע כי מוכר דירה יכול לרכוש דירה חליפית עוד בטרם מכירת דירתו הראשונה, ומאפשר לבצע מכירה של הדירה הראשונה תוך לא יאוחר מ- 18 חודשים ממועד החתימה על הדירה הנרכשת (החליפית), ובתקופה זו לבצע מכירה של דירתו הראשונה בפטור ממס שבח.
מקרה 3 – דירה בדיירות מוגנת
סעיף 49ג(2) לחוק קובע, כי יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר, גם באם יש לו דירת נוספת שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ”ב בטבת התשנ”ז (1 בינואר 1997).
מקרה 4 – חלקו של המוכר אינו עולה על 1/3 בדירה הנוספת
סעיף 49ג(3) לחוק קובע, כי יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר, גם באם יש לו דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש (ובלבד ויתר הזכויות בדירה אינם בבעלות ילדיו עד גיל 18 או של בת/בן הזוג) ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית.
מקרה 5 – הזכויות בנכס לא מהוות דירת מגורים מזכה
כאשר הנכס הנוסף של המוכר הינו חנות ו/או מגרש ו/או עסק ו/או כל נכס מקרקעין שאינו מהווה דירת מגורים מזכה, הרי שהבעלות בנכס הנוסף לא תשלול את הזכאות לקבלת פטור ממס שבח לדירת המגורים היחידה של המוכר.
מהו תא משפחתי של המוכר?
חשוב לדעת – לעניין דירת מגורים, החוק רואה את המוכר, בן/בת הזוג, וילדים עד גיל 18, כמוכר אחד- תא משפחתי אחד .
חשוב לבצע תכנון מס נכון של הנכסים, ולבצע פעולות אשר מהוות הפחתה ו/או ביטול של תשלומי מס השבח ו/או מס הרכישה, ובכך לחסוך כספים רבים. תכנון המס נועד למהלך חייו של האדם וכן ליורשיו של האדם, בעת מכירת נכסי העזבון.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
לקבלת ייעוץ מקדמי ו/או הצעת שכ”ט ממשרדינו לביצוע עסקאות מכר/רכישה ותכנון מס מתאים, מוזמנים לשלוח הודעה או להשאיר את הפרטים ונצור עמכם קשר בהקדם.
| 050-2377155 | 03-6873770 | limor@ozery-law.co.il
