רכישת דירה היא לרוב העסקה המשמעותית והגדולה ביותר שכל אדם עושה במהלך חייו.
רכישת דירה יכולה להיות רכישה של דירה יד 2 או רכישת דירה חדשה מקבלן. רכישת דירה מקבלן הינה בדיוק כמו רכישת דירה יד שנייה – הרכישה צריכה להעשות תוך בדיקות תכנוניות, משפטיות ובמסגרת התקציב שנקבע.
קיים הבדל גדול בין רכישת דירה חדשה מקבלן לבין דירת יד-שנייה. ברכישת דירת יד 2 אתם רוכשים נכס קיים ורואים פיסית את הדירה ואת הסביבה ויודעים מהו הנכס. כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, לרוב הנכס “על הנייר” ונמצא בשלבים המקדמיים. אומנם, מקבלים נכס חדש שניתן להתאים לרצונכם ויש בכך ריגוש ויצירה (מטבח חדש, חדרי אמבטיה מותאמים, שינויים בחדרים ועוד), אך מנגד יש סיכון ברכישת נכס “על הנייר”.
למאמר “כללים לרכישת דירה מקבלן” – https://did.li/ozerylaw45
בדיקות משפטיות ותכנוניות שיש לבצע לפני רכישת דירה/דירת מגורים
זהות בעל הזכויות בדירה – יש לבצע בדיקה ולוודא כי בעל הדירה הוא הבעלים הרשום של הנכס (לשכת רישום המקרקעין ו/או מינהל מקרקעי ישראל ו/או החברה המשכנת).
יש להוציא נסח טאבו עדכני מלשכת רישום המקרקעין (לא להסתפק בנסח ישן!!).
נסח הטאבו מלמד גם על מצב הזכויות בדירה – האם מדובר בבעלות מלאה או משותפת, חכירה לדורות, האם הבית נרשם כבית משותף, מהן ההצמדות הרשומות (חניה, מחסן, גג וכו’).
חשוב לבצע בדיקה של מסמכי הבית המשותף בטאבו – תקנון (לוודא שאין הוראה חריגה), צו בית משותף ותשריט (בדיקה של פרטי הדירה וההצמדות).
בדירה אשר לבעל הדירה זכויות חכירה הרשומות במנהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק את הסכם החכירה, את תנאיו והאם ההצמדות המפורטות זהות להצמדות המפורטות בתיק הבית המשותף.
ניתן לאתר את פרטי גוש-חלקה של הדירה באמצעות הכתובת בלינק – https://www.gov.il/apps/mapi/parcel_address/parcel_address.html
עלות הוצאת נסח טאבו הינה סך של 15 ₪.
אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל ניתן להפיק מאתר מינהל מקרקעי ישראל.
שעבודים/עיקולים – נסח הטאבו מלמד על הסטטוס המשפטי והרישומי של הדירה, ומספק מידע ראשוני לענין החובות והשעבודים של הדירה – משכנתא, הערת אזהרה, עיקול, תיקי הוצאה לפועל וכיוצ”ב.
בנוסף, חשוב לבצע בדיקה ברישומי רשם המשכונות, ולקבל “דף עיון” לענין בעל הזכויות בדירה (בפרט כאשר הדירה איננה רשומה בטאבו). ישנם מקרים בהם הוסר שעבוד מהדירה, נמחק רישומו מנסח הטאבו, אך טרם נמחק מהרישום אצל רשם המשכונות, או לחילופין, מעולם לא נרשם השעבוד בנסח הטאבו, אלא רק אצל רשם המשכונות.
חשוב לדעת – כאשר הדירה איננה רשומה בטאבו, ניתן לבצע בדיקה לענין שעבודים ועיקולים במערכת רשם המשכונות בלבד.
בדיקה זו נערכת באמצעות עורך הדיו המטפל בעסקת המכר.
בדיקה יסודית של מערכות הדירה – השלב המקדמי הוא ביצוע בדיקה יסודית של הדירה ומערכותיה (חשמל, מים, דוד שמש, גז וכיוצ”ב). בידקו היטב כי אין רטיבויות או נזילות בדירה. כמו כן, מומלץ להגיע בשעות שונות של היום על מנת להתרשם מרעשי הסביבה ואף לשוחח עם שכנים באיזור הדירה. באם הנכם רוכשים בית קרקע או שפשוט יש לכם ספקות – מומלץ לפנות לגופים אשר עורכים “בדק בית” לעניין כל מערכות הדירה (זיכרו – זוהי עסקת חייכם!).
בדיקה תכנונית של הדירה והסביבה – יש לצלם את תיק הבניין ולוודא כי היתר הבנייה וכן טופס 4 של הדירה תואם את הבנוי בפועל של הנכס.
בתיק הבניין ניתן גם לבדוק האם ננקטו על-ידי בעל הנכס הליכי תכנון ובנייה, וזאת באמצעות תכתובות בתיק, כגון: מכתבי התראה, דו”חות, קנסות, הליכים משפטיים וכד’.
כמו כן, יש לבצע בדיקה לענין תוכנית המתאר של סביבת הדירה, ולבדוק באם יש תוכניות חדשות עתידיות, ולדוג- מבנה מסחרי, מבנים ציבוריים, מוסדות דת וכיוצ”ב.
חשוב לזכור כי כל בכל הליך תכנון ובניה, הקיים ברשות המקומית כנגד בעל הנכס, הרי שעם העברת הזכויות לקונה, הקונה יבוא בנעליו.
לעתים (ובפרט עת מדובר בבית קרקע או דירת גג) ניתן ואף רצוי להעזר בשמאי מקרקעין או מהנדס בניין.
מחיר הדירה – לאחר שקבלתם הצעת מחיר לרכישת הדירה, בצעו בדיקות עם שמאים ובאתרי האינטרנט השונים על מנת לוודא שהמחיר הינו מחיר שוק.
הוצאות ותשלומים בתהליך רכישת דירה
משכנתא – עוד בטרם חיפוש דירה ופנייה למתווכים פנו לבנק למשכנתאות והגישו בקשה לקבלת אישור עקרוני לגובה המשכנתא אשר ברצונכם ליטול לשם רכישת הדירה. אישור מקדמי זה הוא חובה אף במצב של גרירת המשכנתא מדירה קיימת לדירה חדשה.
בנכסים מסויימים ומורכבים (חריגות בנייה, בעיות רישומיות, שווי גבוה משווי שוק וכו’), מומלץ לקבל אישור עקרוני למשכנתא לנכס הספציפי שהנכם מעוניינים לרכוש. אי קבלת משכנתא לסכום התמורה הנקוב בהסכם המכר, במלואו ו/או חלקו, עלול לגרור להפרת הסכם ולתשלום פיצוי כספי גבוה ומיותר.
מס רכישה – כל הרוכש זכות במקרקעין מחוייב בתשלום מס רכישה. כלומר, מס רכישה הוא מס שאותו משלם רוכש הזכות למדינה עבור ביצוע העסקה.
מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה, ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה.
שווי העסקה כולל את כל הסכום המשולם למוכר תמורת הנכס בעסקה, לרבות סכום המע”מ כאשר מדובר ברכישה מקבלן.
קיימים שיעורי מס שונים לגבי:
דירת מגורים המוגדרת כדירה יחידה.
דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה.
זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים (מסחר, חקלאות וכד’).
ניתן לבצע בדיקה לענין סכום מס הרכישה בסימולטור מס רכישה – https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx#nbb
עורך הדין המטפל בעסקת המכר, יבצע בדיקה בענין סכום מס הרכישה, ויבדוק באם קיימים הקלות לרוכש (דירה יחידה, נכה, עולה חדש, תושב חוזר וכו’).
שמאי/מהנדס – לעתים הנכם נדרשים לפנות לשמאי לצורך קבלת שמאות מוקדמת לאישור המשכנתא או על מנת לבצע בדיקה תכנונית של הנכס. בדיקה תכנונית והנדסית של הנכס יכולה להערך באמצעות מהנדס מטעמכם.
תיווך – יש לבצע בדיקה של הסכם התיווך בטרם החתימה – לוודא שאין בלעדיות ובאם יש בלעדיות יש להגביל את התקופה, סכום דמי התיווך ואופן ביצוע התשלום.
שכר טרחת עו”ד
לימור עוזרי – משרד עורכי דין וגישור מתמחה בתחום המקרקעין, ומלווה פרטיים ועסקים, החל ממועד המו”מ ועד מועד קבלת ההחזקה בנכס. בין שירותי המשרד: נכסים פרטיים, נכסים מסחריים, הסכם מכר קבלן, הסכם מכר יד 2, הסכם שכירות וכיוצ”ב.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
בכל שאלה נוספת – מוזמנים לשלוח הודעה או להשאיר את הפרטים ונצור עמכם קשר בהקדם.
| 050-2377155 | 03-6873770 | limor@ozery-law.co.il
