בטרם פתיחת עסק או חברה, אנו נדרשים לאיתור נכס בו נוכל לנהל ולהפעיל את העסק, ולחתום על הסכם שכירות מסחרי מול בעל הנכס.
למרבה ההפתעה, בשלב כה חשוב זה, לא נעשית ע”י בעל העסק בדיקה מקדמית בדבר התנאים הנדרשים לאיתור המושכר וכן בדבר ההסכמות החשובות והעיקריות שיש לכלול בהסכם השכירות המסחרי.
פעמים רבות, ההחלטות המתקבלות במועד החתימה על הסכם השכירות, משפיעות על העסק שנים רבות, ובפרט בענין ההחלטות הכספיות כאמור בהסכם (דמי שכירות, הצמדה, העלאה תקופתית, סנקציות כספיות ועוד). על כן, מומלץ לבצע בטרם החתימה על הסכם השכירות, בדיקה יסודית ומעמיקה התואמת כל עסק באופן אישי, וכאמור במאמר זה.
במאמר זה נעלה נקודות חשובות שיש לבדוק ולוודא כאשר מעוניינים לבצע התקשרות בדבר שכירות נכס מסחרי. מובהר, כי אלה נקודות בסיסיות בלבד, וכי יש לבצע בדיקה ספציפית ומתן ייעוץ משפטי ועסקי עבור כל עסק בהתאמה למהותו ומטרתו.
לוודא שתכנית בניין העיר של הנכס (תב”ע) תואמת את מטרת העסק
התנאי המקדמי לפתיחת עסק הינו, כי המקום מיועד לעסקים ו/או תעשייה ו/או מסחר ו/או מזון,לפי העניין הרלבנטי.
בטרם איתור הנכס, חשוב לבדוק שאכן התב”ע של המושכר תואמת למטרות ולייעוד של העסק. במידה שהתב”ע המסחרית אינה תואמת את מטרת העסק, הרי שלא יהיה ניתן להפעיל את העסק במקום האמור או שהעירייה תדרוש תשלום היטל השבחה (במקרים מסויימים ובתנאים נילווים).
רישוי עסקים – לוודא שהנכס מתאים לתנאי רישיון העסק
יש לבצע בדיקה ברשות המקומית באם נדרש לקבל רישיון עסק לפעילות העסק. באם אכן נדרש רישיון עסק, הרי שיש לדעת מהם התנאים הנדרשים ולפעול לפיהם. תנאים אלה הם הכרחיים לקיום העסק, ופעמים רבות, עקב אי בדיקה מקדמית, עסקים רבים נסגרים או נגרמים להם הוצאות ועלויות רבות ומיותרות. דוגמא לכך הינה קיום העסק במושכר שאינו מתאים להוראות רישיון העסק (שטח קטן, אין מחסן, אין מטבח, מיקום הנכס, פתחי איוורור וכו’).
לעתים יש לבצע שינויים במבנה של המושכר לצורך קבלת רישיון העסק, ועל כן חשוב לציין בהסכם עצמו כי המשכיר מאשר לשוכר לבצע את השינויים הרלבנטיים במושכר (שבירת קירות, שינוי אינסטלציה, חור בשיש המטבח וכיוצ”ב).
נציין, כי כל העסקים זקוקים לאישור של כיבוי אש, ומאחר והוצאה זו הינה בחלק מהפעמים משמעותית וגבוהה, הרי שמומלץ לערוך בדיקה מקדמית בדבר העלויות הצפויות.
סוג האישורים הנדרשים נקבע בהתאם למטרה ולייעוד של העסק, ולדוגמא – עסק בתחום עסקי המזון (קצביה, מעדניה, מסעדה וכו’) נדרש לקבלת אישור משרד הבריאות.
נסח טאבו
יש לבצע בדיקה ולוודא כי בעל הנכס הוא הבעלים הרשום של הנכס (לשכת רישום המקרקעין ו/או מינהל מקרקרעי ישראל ו/או החברה המשכנת).
דמי השכירות
חשוב לציין ולקבוע בהסכם השכירות מהו גובה תשלום דמי השכירות בכל אחת מתקופות השכירות והאם חלה הצמדה של דמי השכירות למדד. מומלץ לא להשאיר את גובה דמי השכירות בתקופות האופציה “פתוח” להסכמות הצדדים בסיום תקופת השכירות.
תקופת השכירות
בהסכם שכירות של נכס עיסקי, חשוב ביותר כי המשכיר יאשר לשוכר הארכה של תקופת השכירות, היינו מתן מספר תקופות אופציות להארכת תקופת השכירות, והכל בהתאם להחלטת השוכר באם לממש. הסיבה לכך הינה המוניטין שצבר בעל העסק במושכר, וכן מאחר ולרוב ההשקעה הכספית בהקמת העסק הינה גבוהה וכן יש לבצע התאמות במושכר לצורך הפעילות.
אחריות וביטוחים
על מנת להמנע ממחלוקות ו/או סכסוכים, חשוב לציין באופן ברור ומפורט מה האחריות של כל צד להסכם בענין הטיפול והאחזקה של המושכר (תיקונים, פגמים, אחזקה שוטפת וכו’), לרבות: במערכות האינסטלציה, מערכות החשמל, מערכות כיבוי אש, דוד שמש, מזגנים, תכולה וכיוצ”ב.
כמו כן, על השוכר לבצע בדיקות לענין הביטוחים הנדרשים לפעילות העסק ולפנות לסוכן ביטוח הבקיא בתחום פעילות העסק (לדוג- אחריות מקצועית, חבות מעבידים, ביטוח צד ג’, תכולה) . עלות הביטוח לעסק מסחרי מהווה גם היא מרכיב נכבד בהוצאות ויש לבדוק אותה קודם לביצוע ההתקשרות.
במאמר זה העלנו מספר נקודות חשובות ומהותיות שעל שוכר של נכס מסחרי לבדוק כאשר הוא מעוניין לשכור נכס לפעילות העסק. עם זאת, האמור לעיל אינו מהווה את מכלול הדרישות שעל בעל עסק לבדוק ולבצע בבואו לשכור נכס מסחרי. חשוב ביותר לפנות ולהתייעץ עם יועצים מומחים, בטרם מקבלים החלטה כה משמעותית לפעילות ולהצלחת העסק.
עריכה וחתימה על הסכם שכירות מותאם לדרישות העסק, וקבלת ייעוץ משפטי ועיסקי מתאים, מאפשר להקטין את ההיתכנות של מחלוקות ו/או סכסוכים ובכך להמנע מתשלום הוצאות כספיות רבות ומיותרות ומעוגמת נפש רבה.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
בכל שאלה נוספת – מוזמנים לשלוח הודעה או להשאיר את הפרטים ונצור עמכם קשר בהקדם.
| 050-2377155 | 03-6873770 | limor@ozery-law.co.il
